Vraag naar senioren huurwoningen stijgt

De Amsterdamse woningcorporatie Ymere verwacht de komende jaren 2.500 koop- en huurwoningen per jaar te bouwen, waarvan een paar honderd voor de vrije sector huurmarkt. Vooral senioren vormen een goede afzetmarkt, merkt woningbedrijf.

Steeds meer senioren verkopen hun woning en kiezen voor een huurwoning. Vermoedelijk om van het vrijkomende kapitaal te kunnen leven. Men kiest volgens Ymere vaak voor een drie- of vierkamerhuurwoning met een huur tussen de 650 en 900 euro. De organisatie deed zelf marktonderzoek.

Ouderen verkopen hun woning in de prijsklasse 200.000-250.000 euro en willen daar een ruime, kant-en-klare huurwoning met buitenruimte voor terughebben. "Het zou kunnen dat zij de overwaarde van hun woning willen verzilveren, en tegelijkertijd een woning willen die beter past bij een nieuwe levensfase", verklaart Dennis van der Burgt, manager wonen en stijl bij Ymere de groeiende vraag van de 55-plussers. "Dat hun volgende woning een huurwoning kan zijn, is voor hen blijkbaar een serieuze optie." Inspraak willen de senioren volgens hem alleen als het gaat om de stijl van de keuken. De woning moet zo'n 90 vierkante meter groot zijn. De 55-plussers willen ook graag dat hun woning in een rustige buurt staat en gemakkelijk te bereiken is. Verder is het prettig als het huis niet te ver van het dorpshart of winkelcentrum ligt.

Eerder deze week publiceerde het ministerie van VROM een onderzoek waaruit blijkt dat senioren steeds rijker worden en dat ze in grote, gelijkvloerse, liefst grondgebonden woningen wensen te wonen.

Geen behoefte aan een seniorenstad in Nederland

Er is weinig tot geen belangstelling voor een seniorenstad. Dit blijkt uit een onderzoek van in opdracht van het ministerie voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI), de provincie Flevoland en de gemeente Noordoostpolder.

Het onderzoek moest antwoord geven op de volgende vragen: 1 Is een seniorenstad in Nederland haalbaar en welk schaalniveau is dan mogelijk? 2 Hoe zou een seniorenstad in Nederland er uit moeten zien?Een selecte groep van senioren (55+), maximaal 23.000 huishoudens, heeft belangstelling voor het op korte termijn verhuizen naar een buurt, dorp of stad met vrijwel uitsluitend 55-plussers. Dit is minder dan 1 procent van alle 55-plushuishoudens in ons land.Alleen een kleinschalig initiatief blijkt kansrijk; niet alleen omdat senioren dat veel aantrekkelijker vinden, maar ook vanwege het risico op een tegenvallende belangstelling. Bovendien vormen een centrale ligging en de bevolkingsdichtheid van de regio belangrijke succesfactoren. De grote uitdaging voor de markt ligt in het vinden van een goede balans tussen enerzijds kleinschaligheid en anderzijds voldoende aanbod van voorzieningen.Voor geïnteresseerde senioren blijkt de nabijheid van voorzieningen (voor zorg, vrije tijd, winkelen en openbaar vervoer) doorslaggevend. Daarnaast vinden zij een goede mix van leeftijden in een toekomstige seniorenstad en gevarieerde prijzen in het woningaanbod belangrijk. Hetzelfde geldt voor de inkomensopbouw: de voorkeur gaat uit naar een concept gericht op verschillende inkomensgroepen in plaats van alleen op hogere inkomens.Een goed onderzoek wat we in de praktijk al vaker op kleinere schaal zagen, is nu nationaal bevestigd. Dit betekent niet dat er geen kansen zijn voor een woonfocus op de oudere doelgroep. het geeft vooral aan hoe er niet mee om te gaan. Zoals ook gebleken in de Blauwe Stad is het succes in grote mate afhankelijk van de marketing & communicatie. Dat horen wij bij bureauvijftig natuurlijk graag.

"Ouderen weten niet bij wie ze terecht kunnen"

Dat zegt Evelyn Finnema. De ouderenzorg is volgens haar erg gesegmenteerd. Organisaties en instanties moeten beter met elkaar samenwerken, zegt Evelyn Finnema. Samen met Marleen Goumans is zij aangesteld als lector 'Samenhang in de Ouderenzorg' door de Hogeschool Rotterdam. De net aangestelde lectoren gaan zorginnovaties ontwikkelen, onderzoeken en implementeren. De innovaties zijn gericht op bevordering van samenhang in de ouderenzorg in de regio Rotterdam Rijnmond. Het lectoraat is mede opgezet en gefinancierd door ouderenzorgorganisatie Laurens.

Netwerk
De lectoren zijn in maart begonnen. ‘We hebben tot nu toe vooral het huidige netwerk in Rotterdam zichtbaar gemaakt en geïnventariseerd waar de vragen liggen op het gebied van de ouderenzorg. Om voor onszelf de situatie in kaart te brengen en een goede start te kunnen maken.’

Ministerie
Het lectoraat Samenhang in de Ouderenzorg is actueel, vertelt Evelyn Finnema. De vergrijzing, de betaalbaarheid van de zorg, het krijgen en behouden van voldoende en gekwalificeerd personeel en het bieden van een zorg- en ondersteuningsaanbod voor de individuele oudere staan op de maatschappelijke agenda. ‘Toevallig is het Ministerie van Volksgezondheid Welzijn en Sport net gestart met het Nationaal Programma Ouderenzorg.’

Onduidelijkheid
Finnema: ‘Veel ouderen weten bij problemen vaak niet bij wie ze terecht kunnen omdat de zorg erg gesegmenteerd is. Moeten ze naar de huisarts, de specialist, de fysiotherapeut, naar maatschappelijk werkers, zorgorganisaties, intramurale zorg, steunpunt mantelzorg, consultatiebureaus voor ouderen? Die onduidelijkheid moet worden weggewerkt. De ketens in de ouderenzorg zijn vooral gerelateerd aan ziektes als diabetes en CVA (hersenbloeding). Maar als je meerdere gezondheidsproblemen krijgt, waar kan je dan terecht?’

Thema's
Finnema noemt drie belangrijke thema’s waar ze met haar collega tijdens het vier jaar durende lectoraat aan wil werken. ‘De multiculturele samenstelling van de stad is een hot item. Hoe kun je zorg en ondersteuning op maat leveren aan ouderen uit verschillende bevolkingsgroepen? Verder moeten we kijken in hoeverre we mensen keuzes kunnen bieden in hun zorg- en ondersteuningsvraag.'

De ondersteuning is nu toch nog deels aanbodgericht, zegt Finnema, 'Maar wat als iemand zijn of haar eigen schoonmaker mee wil nemen of zelf wil blijven koken in het verzorgingshuis? Die opties moeten mogelijk zijn.’ Een ander belangrijk aandachtspunt is het personeelsprobleem. ‘Hoe kun je met de toenemende vergrijzing voldoende personeel in de zorg krijgen en behouden om de kwaliteit te waarborgen?’ De lectoren willen hier via lokale projecten aan werken.

Unieke kans
Als lectoren zijn Evelyn Finnema en Marleen Goumans de schakels tussen de Hogeschool Rotterdam en de ouderenzorg in de regio Rotterdam. Goumans is adviseur Samenhang Wonen, Diensten, Zorg voor Laurens.Zelf is Finnema directeur van ‘In Hoofdzaken’, een ambulante GGZ-organisatie in Heerenveen, Friesland. Rotterdam ligt dus niet bepaald om de hoek voor haar. ‘Ik heb het er graag voor over om twee dagen per week in Rotterdam te zijn’, vertelt ze. ‘Het is een unieke kans om op dit gebied aan de slag te gaan op het gebied van opleiding, werkveld en onderzoek.’

Bron: Zorg en Welzijn

Toekomstige ouderen bepalen zelf hun laatste woon-zorgomgeving

Er worden helaas nog te weinig nieuwe producten, diensten en voorzieningen speciaal voor ouderen ontwikkeld. Gelukkig zijn er partijen in de seniorenmarkt die met een innovatief idee of concept een positieve stimulans aan de markt geven en/of de discussie in het belang van ouderen meer op gang willen brengen. Een mooi voorbeeld las ik vandaag in het persbericht van Habion.
Het gaat om drie nieuwe (markt)concepten voor wonen en zorgen en dat heeft uiteraard mijn belangstelling. Ik wil ze graag als nieuwe blogger op MokkaMarketing delen met de andere lezers.

Habion
De jubilerende woningcorporatie Habion uit De Bilt viert haar 55 jarig bestaan met een mooi en interessant initiatief. Vanuit de, overigens terechte, visie dat de traditionele verzorgings- en verpleeghuizen haar langste tijd wel hebben gehad, gaf Habion aan marktonderzoekbureau Motivaction en bureau Bock & Becker opdracht tot onderzoek naar de woon- en zorgwensen van de toekomstige senioren in relatie tot trends en maatschappelijke vraagstukken in Nederland. Op basis van de onderzoekresultaten zijn er vervolgens drie innovatieve concepten voor wonen- met zorg – voor de BabyBoomers ontwikkeld.

Motivaction over ouderen
Hier is weinig nieuws onder de zon. Motivaction heeft haar Mentality-onderzoek waarmee Nederlandse leefstijlen in kaart worden gebracht ook hier toegepast. De segmentatie op basis van sociodemografie, waarden en leefstijlen die daarmee mogelijk is, zijn al vaker gepubliceerd, besproken en uitgebreid op internet te vinden. Motivaction spreekt over acht mentaliteitsmilieus’s in de ( allochtone ) Nederlandse bevolking van 15 tot 80 jaar.
- Traditionele burgerij
- Moderne burgerij
- Opwaarts mobielen
- Postmaterialisten
- Kosmopolieten
- Nieuwe conservatieven
- Gemaksgeoriënteerden
- Postmoderne hedonisten

De opkomst van de Postmoderne ouderen
De (aankomende) senioren waren tot voor kort qua mentaliteit oververtegenwoordigd onder de Traditionele burgers, Postmaterialisten en ook in enige mate bij Nieuwe Conservatieven.
Nu, per februari 2007, wordt door Motivaction aangegeven dat aankomende senioren veelal te vinden zijn bij de Traditioneel georiënteerden, in belangrijke mate bij de Modern georiënteerden en voor de komende 10 jaar vooral bij de Postmodernen ( v.h de Postmaterialisten ).

Ofwel de Nieuwe Conservatieven raken bij ouderen ondervertegenwoordigd en verliezen hun plaats aan ouderen met de mentaliteit van de Moderne burgerij ( zeg maar in plaats van Elsevier, VVD, klassiek, Aldi en AH naar liefhebers van de Telegraaf, V&D, Marco Borsato, Opel en de Efteling ). De omvang van de ouderenmentaliteitsgroepen blijven zich kennelijk ontwikkelen en gezien ook de recente verkiezingsuitslag van de 2e kamer zal Motivaction er niet ver naast zitten.

Wat zegt het onderzoek?
- ouderen niet allen maar in seniorenwijken willen wonen; Een aanzienlijk deel wil actief deel uit maken van de maatschappij en betrokken blijven.
- ouderen anticiperen op een lang, gelukkig en gezond leven maar ook de zorgvraag zal zich bij hun aandienen. Volgens de statistieken wordt de zorgvraag van senioren de komende jaren verdubbeld.
- voor verschillende typen mentaliteiten van ouderen andere vormen van wonen en zorg moet worden ontwikkeld. Zorginstellingen, overheid en ontwikkelaars en woningcorporaties moeten zich hierop instellen. Ook gezien het tekort aan zorgpersoneel moet er efficient met de mogelijkheden worden omgegaan.
- Toekomstige ouderen hebben minder kinderen en er zijn meer alleenstaanden.
- Allen willen zo lang mogelijk zelfstandig wonen in een omgeving waar ze zich prettig voelen. ( p.s., dit sluit aan bij de doelstellingen van de WMO )
- Pas als de zorg echt noodzakelijk is stappen ouderen over naar een woonzorgsituatie.
- 61% van de senioren denkt dan aan thuiszorg, 25% verwacht de zorg primair vanuit de mantelzorg ( partner, familie, vrienden ) en slechts 11% rekent op zorg in een verzorgingstehuis of verpleegtehuis. En als dat laatste toch moet wil 89% een omgeving met zo min mogelijk regels.
- 91% ziet zichzelf nog lang niet uitgerangeerd en wil nog volop nieuwe dingen leren en meemaken.

De nieuwe senioren zijn spelbepaler
Belangrijkste en grootste kenmerkende verschil tussen huidige senioren ( 65 jaar en ouder ) en aankomende ouderen
( de BabyBoomers van 50-64 jaar ) is dat de komende generatie is te typeren als spelbepaler in plaats van speelbal.

Toekomstige senioren willen zelfstandig blijven wonen, vooral omdat ze de verpleegtehuizen ontoereikend vinden qua kwaliteit van wonen en leven. De verwachte grotere roep om mantelzorgers omdat er te weinig instroom is van zorgpersoneel zal inhouden dat er ook veel meer met de wens van mantelzorgers en het zorgpersoneel moet worden rekening gehouden. ( marktwerking in de zorg vraagt straks ook om beter personeelsbeleid! )
Naast de verschillen in mentaliteit hebben ouderen ook veel overeenkomsten. Qua woonzorgwensen zijn deze vooral gericht op zelfbeschikking en autonome maatschappelijke betrokkenheid. Ouderen hebben geld en kunnen een economisch machtsblok vormen en hebben veel kennis en ervaring om over te dragen op volgende generaties.

De vergrijzing is een uitdaging
Habion heeft dit als een kans gezien en dankzij het voorgaand onderzoek drie innovatieve woonzorgconcepten ontwikkeld. Daarbij kijken ze naar de aspecten wonen, ( mantel)zorg, werken en opleiding. Gelukkig zijn ze niet uitgegaan van het bestaande aanbod van producten maar van de behoefte van de ouderen. En dat is toch waar het bij seniorenmarketing om moet gaan.

Voor de omschrijving van de concepten ben ik zo vrij om de tekst uit het persbericht van Habion aan te halen;

Concept 1

“ 'Zorg en opleiding’ is een concept gebaseerd op interactie tussen en een stimulerende omgeving voor meerdere groepen. Het betreft een wooncomplex, een soort campus, waar in een zorgflat mensen gehuisvest zijn met een lichte of zware zorgbehoefte. Het woongebouw staat in verbinding met een school, een opleiding voor verschillende functies in de zorg. Het restaurant staat open voor alle bewoners, studenten en docenten. Er zijn studentenwoningen en eventuele andere (buurt)voorzieningen als theater, bioscoop, een gemeenschappelijke tuin. Studenten lopen stage in het woon/zorghuis, senioren brengen hun kennis en expertise over op de studenten door bijvoorbeeld (gast)colleges en/of persoonlijke leerweg-begeleiding. Beiden onderhouden de gemeenschappelijke tuin.”.

Concept 2.

“ ‘Wonen en mantelzorg’ heeft een volledig ander uitgangspunt, de bewoners van de benedenwoning verplichten zich een deel van de zorgtaak op zich te nemen (dat kunnen kinderen of familieleden zijn, maar dat hoeft niet per se). Het gaat om mantelzorgwoningen waar met behoud van zelfstandigheid en privacy de eengezinswoning verbonden is met het bovengelegen zorgappartement. Er is een wederzijdse zorgplicht, de senioren kunnen een rol spelen bij kinderopvang en andere lichte taken en senioren kunnen elkaar onderling bijstaan. Bij zware zorgverlening komt de zorginstantie aan huis.”.

Concept 3.

“ ‘Zorgen, wonen en werken’ is een concept gericht op een eigentijds woon-, werk- en leefklimaat voor zowel ouderen met een zware zorgvraag en zorgaanbieders. Het concentreert wonen, zorgen en werken in een ’wellness/shopping’ omgeving. Werken in de zorgsector is verbonden met zorgwonen. De denklijn is een levendige woontoren in of nabij het centrum van een stad. Met bewoning door onder andere artsen, verpleeg-kundigen en voedingsassistenten en ook praktijkruimte voor huisartsen, tandartsen en fysiotherapeuten. Naast de gevarieerde woonruimtes voor senioren en mensen werkzaam in de zorg is er een recreatieve wellness atmosfeer met zwembad, health centre met zonnebank, fitness, sauna en massageruimte en een riant dakterras. Een café restaurant, terras, winkels en parkeer-garage in de onderste lagen creëren een stedelijke beleving.”.


Waardering en ook enig kritiek
Habion geeft in haar perspresentatie aan dat de drie woonconcepten zijn getoetst bij de toekomstige senioren (50-65, 30-50 jaar ) en bij HBO-MBO studenten ( binnen en buiten de zorg ). Ondanks de verschilende invalshoeken zouden de concepten in zekere mate aansprekend voor alle partijen zijn en voldoende marktpotentieel hebben om verder te worden ontwikkeld. Het is echter moeilijk om als toekomstig gebruiker vanuit je gemakkelijke stoel een concept te beoordelen of je daar in de toekomst gebruik van zult gaan maken.
Er zijn namelijk nog zoveel ‘persoonlijke’, maar ook 'uitvoering en omgevings' variabelen die de keuze zullen gaan beïnvloeden dat je van een voorspelbare keuze haast niet kunt spreken. Er wordt dan wel erg veel van het voorstellingsvermogen gevraagd.
Ik vind de benadering en de werkwijze van Habion wel erg passen bij goede seniorenmarketing. Wat ik wel sterk mis en ook Habion is zich in haar berichtgeving daarvan kennelijk al bewust, is dat de concepten nog niet uitgaan van de verschillen in de mentaliteiten van de toekomstige ouderen. Deze concepten zijn nu vooral gebasseerd op de grote overeenkomstige marktvariabelen; zorgbehoefte, zelfstandig wonen, werken en opleiding en mantelzorg. Het was mooi geweest als we konden zien hoe de concepten gaan aansluiten bij een specifieke ouderenmentaliteit volgens de indeling van Motivaction. Want dat is de ware vertaalslag van theorie en onderzoek naar het aansluiten met een marktconcept op de individuele behoefte van ouderen. Ik hoop in dat verband deze case in de toekomst nog eens in dat kader hier te kunnen bespreken.
En wellicht al binnenkort want er wordt door Habion een ‘pilot’ uitgewerkt voor een ‘Senioren wellness toren’ ergens in Rotterdam. Volgens mij zal op de kop van Zuid, naast de Montevideo-toren, dit concept wel slagen.


Herbert Driessen


Over de auteur:
Herbert Driessen is werkzaam als managing-partner bij Rijp ®.
Bureau voor concept en innovatie, marketing en communicatie naar senioren.
Rijp ® heeft geen zakelijke belangen bij Habion.

Seniorstad komt er hoe dan ook!

Ik las in het Reformatorisch Dagblad een kort bericht van de initiatiefgroep Seniorenstad. Zij voert momenteel intensieve gesprekken met meer dan vijftien gemeenten, verspreid over het hele land. De kans dat er nog dit jaar intentieverklaringen worden getekend voor de bouw van een eerste seniorenstad is groter dan 80 procent, denkt Alex Siever van Inbo Adviseurs Stedebouwkundigen Architecten in Woudenberg. ‘De vraag is niet óf we in Nederland een seniorenstad willen realiseren, maar hóe we dit gaan doen.’ Een seniorenstad is in de visie van de initiatiefgroep een dorp met veel gemeenschapszin en kleinschaligheid. Een Nederlandse seniorenstad omvat minimaal 2.000 tot 4.000 woningen. In Amerika zijn dit soort communities een wijd verbreid begrip. De vraag of Nederlanders op zo'n stad zitten te wachten is al vaak gesteld en roept verdeelde reacties op. Sommigen wonen graag, andere liever niet met alleen leeftijdsgenoten in één stad of dorp.

Woonwensen van de 50-plusser

Kleinschalige woonbuurten, speciaal bedoeld voor senioren, zijn in trek bij veel 50-plussers. Niet het appartement , maar de volledig toegankelijke eengezinswoning is het meest populair. Dit zijn een paar uitkomsten uit de Nationale 50+ Woonenquête. Het ministerie van VROM, de projectontwikkelaars Bouwfonds MAB en AM en de initiatiefgroep Seniorenstad (bestaande uit BAM, ING, TCN, Heijmans en Rochdale), zijn participanten in het onderzoek. Stichting 50PlusWonen heeft hiervoor het initiatief genomen. De enquête toont aan dat een ruime meerderheid kiest voor een kleinschalig buurtje van maximaal drie straten met circa 80 woningen. Een kleinere groep (7 procent) kiest voor een grootschaligere seniorenwijk met 50 straten en 1500 woningen. Daarnaast blijkt dat met het stijgen van de leeftijd, de interesse voor een seniorenwoonwijk toeneemt. Babyboomers hebben volgens de onderzoekers een voorkeur voor een eengezinswoning met alle woonvoorzieningen op de begane grond, niet voor een appartement. Circa 50 procent van de 50- tot 65-jarigen kiest voor een volledig toegankelijke eengezinswoning. Onder 75-plussers is de vraag naar appartementen wel groter, maar wil nog altijd 30 procent verhuizen naar een eengezinswoning. Ook in stedelijke woonomgevingen is de vraag naar dit type woning relatief hoog: meer dan 30 procent van de 50-plussers in een stad wenst een eengezinswoning. Daarnaast hechten senioren meer waarde aan parkeergelegenheid en bereikbaarheid dan aan gelijkvloers wonen. In de top tien van noodzakelijke aspecten in de woning en woonomgeving komen parkeren en bereikbaarheid respectievelijk op de plaatsen 1 en 3; gelijkvloers wonen staat op 5. In de top 10 van gewenste voorzieningen in de wijk staat de huisarts op 1, gevolgd door winkelvoorzieningen en een bos-, wandel- of fietsgebied. Andere recreatieve voorzieningen in de directe omgeving, zoals een golfbaan, tennisbaan of jeu de boules baan, vinden minder senioren belangrijk. Andere cijfers: Ruim 70 procent van de respondenten woont al langer dan tien jaar in de huidige woning. Ruim de helft van alle respondenten heeft geen plannen te verhuizen. 10 Procent zegt zich te oriënteren op een nieuwe woonsituatie; 3 procent verhuist binnenkort. Van de respondenten in een koopwoning zou een ruime meerderheid (59 procent) in geval van een verhuizing opnieuw voor een koopwoning kiezen. Ruim 70 procent van de 50-plussers zou bij een verhuizing in dezelfde woonplaats willen blijven wonen.

Bron: Marketingonline